不能买公寓的原因有：
公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，不能落户，没有学位。
公寓的公摊面积比住宅要高，而且一般商业物业费都高。
公寓很多面积比较小，楼层又高，室内温度变化很快，小孩、老人、身体不好的年轻人很容易生病。
公寓很多会用来开公司、做酒店、美容工作室等，居住环境比较乱。
公寓的交易费用高，税费高。
公寓商水商电没有燃气，长期下来也是一笔不小的开支。
买房不能买住宅式公寓的原因主要是因为其产权不是永久产权，而是有期限的使用权。住宅式公寓一般是由开发商集资所建，卖出去的产权只有70年或50年，到期后归属国家。这样的产权限制使得购买住宅式公寓的投资价值大打折扣，难以保值增值。
此外，住宅式公寓的物业管理难以保证，容易存在管理混乱和维修困难的问题。因此，对于长期居住或投资置业的人来说，买住宅式公寓并不是明智的选择。
